Så hanterar du uppsägning av hyresgäst – Hyresvärdens juridiska rättigheter och skyldigheter

Att säga upp en hyresgäst är något som ofta är både komplicerat och tidsödande. Möjligheterna styrs i hög grad av besittningsskyddet. Häng med på en snårig resa bland jordabalkens bestämmelser och paragrafer när Alektum Groups jurister reder ut hur du bäst hanterar frågor kring uppsägning av hyresavtal.

Besittningsskyddet är något som varje hyresvärd bör känna till. Det är många gånger helt avgörande för varje hyresvärds handlingsfrihet och möjlighet att göra förändringar i ett hyresavtal eller säga upp avtalet. Att nio fall av tio hos Hyresnämnden handlar om att hyresvärden vill åsidosätta eller pröva besittningsskyddet, visar att det är en god idé att känna till paragraferna i jordabalken.

Besittningsskyddet skiljer sig åt beroende på om det gäller en lokal eller om det handlar om en bostad. Hyresgästens rätt till sin bostad är väldigt stark i och med besittningsskyddet. Lokalhyresgästen däremot har ett indirekt besittningsskydd.

Bostäder

Vi börjar med bostäder. Hyresgästens rätt till sin bostad är stark och juridiken klassas som en skyddslagstiftning. Här kan inte hyresvärden säga upp ett hyresavtal såvida det inte finns så kallade besittningsbrytande grunder. För att det ska finnas besittningsbrytande grunder måste hyresgästen ha gjort sig skyldig till avtalsbrott.

Besittningsbrytande grunder

Den vanligaste orsaken till att privatpersoner blir av med sitt hyreskontrakt är att hyresgästen misskött sig genom att inte betala hyran eller under en längre tid betalat för sent. Detta räknas som en så kallad besittningsbrytande grund och innebär att kontraktet kan brytas. Andra orsaker är störningar. Men det krävs upprepade störningar – och störningar utöver vad som kan anses vara normalt – för att hyrestagaren till slut kan tvingas att packa sina väskor. En sen fest lite då och då är normalt inte tillräckligt för att hyreskontraktet ska kunna brytas.

Exempel på störningar är bråk och våld där inte sällan missbruk är en bakomliggande faktor. Förekomsten av droghandel med ”spring i trapphus” på onormala tider är saker som kan klassas som besittningsbrytande grunder. Särskilt allvarligt ser man på hot och våld som innebär direkt fara för omgivningen.

Viktigt att agera

Som hyresvärd bör man ha som vana att agera och inte vara passiv om något inte står rätt till. Det ligger på hyresvärden att bevisa att hyresgästen gjort sig skyldig till avtalsbrott. Alla störningar, klagomål och händelser bör därför dokumenteras. En god idé är att det finns en störningsjour som kan ge sig ut på plats direkt när något inträffar. Grannarnas klagomål bör skrivas ner. Dessa kan bli viktiga vittnesmål.

Att säga upp en hyresgäst kan bli en långdragen process varför det är viktigt att agera direkt när problem uppstår. Innan hyresvärden kan ta ärendet till Hyresnämnden för prövning ska hyresgästen dessutom ha fått en varning, det vill säga en anmodan om rättelse. Sker sedan ingen förbättring så kan ärendet prövas i nämnden. Många gånger finns dock tidiga varningssignaler. Inte sällan kan man hitta dessa på ekonomiavdelningen. Att hyran inte betalas in i tid eller helt uteblir, är viktiga indikationer på att något inte står rätt till.

Automatiskt besittningsskydd efter nio månader

Huvudregeln är att hyresgästen erhåller ett automatiskt besittningsskydd nio månader efter tillträde till bostaden. Att i efterhand få hyresgästen att avstå sitt besittningsskydd är svårt, det kräver hyresgästens medgivande.

Däremot är det möjligt att ansöka om avstående från besittningsskyddet i samband med kontraktsskrivning. Men detta är möjligt bara om fastighetsägaren vid kontraktsdatum har kännedom eller konkreta planer på att göra större förändringar i en fastighet. Då kan ett så kallat ”rivningskontrakt” upprättas där hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd.

Lokalhyresgäster kan kräva skadestånd

Hyresgäster av lokaler – företag likaväl som privatpersoner – har dock inte samma rigorösa skydd som bostadshyresgäster. Här är juridiken i högre grad en avtalsfråga. För att vara på den säkra sidan krävs grundläggande kunskap i fastighetsjuridik och hur man skriver avtal.

Utmaningarna brukar vara störst framförallt hos de mindre fastighetsbolagen eller hos bostadsrättsföreningar som bara har någon enstaka kommersiell lokal att hyra ut. Vanligaste misstagen är att uppsägningar inte görs på rätt sätt eller att man missar att delge på rätt sätt och därmed blir uppsägningen ogiltig.

Det viktigaste att känna till är att det finns ett besittningsskydd för lokalhyresgäster som är ett så kallat indirekt besittningsskydd. Hyresvärden kan säga upp kontraktet av olika skäl, vanligtvis för omförhandling av hyran, ändring av något annat villkor eller rent av för att göra sig av med sin hyresgäst och ibland kan hyresgästen i efterhand ha rätt till ekonomisk kompensation om avtalet inte förlängs.

Summorna kan bli betydande om inte hyresvärden har väldigt goda skäl för sin uppsägning som väger över hyresgästens intresse av att ha kvar lokalen. Om hyresgästen har rätt till skadestånd så är beloppet lägst en årshyra, men det finns inte något tak för hur stort skadeståndet kan bli. Beloppet styrs av hur stor ekonomisk skada som hyresgästen kan bevisa att denne har lidit på grund av att avtalet inte förlängdes.

Kan sägas upp i förtid

Hyresavtal för en lokal kan i vissa fall sägas upp i förtid om hyresgästen missköter sig. Vanligast är att hyresgästen slarvar med hyran eller att lokalen används till saker som den inte är avsedd för enligt avtal. I dessa fall kan hyresrätten vara förverkad och avtalet sägas upp i förtid. Gäller det uteblivna hyresinbetalningar har hyresgästen dock möjlighet att rädda kontraktet genom att betala sin skuld inom två veckor efter att hyresgästen fått del av uppsägningen.

Något som är viktigt att känna till är att hyresskulder preskriberas två år efter att hyresgästen har flyttat från lokalen vilket ställer särskilda krav på dem som inkasserar fordringarna. För vissa fall av misskötsel, till exempel en otillåten andrahandsuthyrning av lokalen, så måste hyresvärden agera inom två månader från det att man får informationen. Annars kan hyresvärden förlora möjligheten att säga upp avtalet utifrån just den grunden.

Strikta formkrav på uppsägningen

Man bör också vara medveten om att hyreslagstiftningen innehåller strikta formkrav. En uppsägning måste göras på rätt sätt för att vara giltig. Kraven på formalia innebär bland annat att de skäl man har för att inte gå med på förlängning ska anges i uppsägningen.

I uppsägningen måste dessutom information finnas om att hyresgästen kan hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling. Saknas just den informationen blir uppsägningen ogiltig.

Vill hyresvärden förändra villkoren, exempelvis höja hyran, ställs också hårda krav på tydlighet. Hyresgästen ska kunna ta ställning till ett konkret förslag där de nya villkoren klart ska framgå. Detta görs normalt genom att hyresvärden presenterar ett helt nytt avtal som hyresgästen kan bedöma och ta ställning till.

Uppsägningen måste delges

En uppsägning måste också delges enligt delgivningslagen. Det räcker alltså inte med att skicka ett mejl eller ett brev till hyresgästen. Delgivning innebär att uppsägningen överlämnats till hyresgästen på ett sätt som regleras i lag, vanligtvis med hjälp av en delgivningsman som ser till att mottagaren tagit emot handlingen och signerat ett delgivningskvitto. Det är också viktig att delgivningen har gjorts inom uppsägningstiden – annars förlängs kontraktet automatiskt.

Slutligen är det möjligt att även här avtala bort hyresgästens indirekta besittningsskydd i en särskild upprättad handling som en bilaga till hyresavtalet. Detta ska vanligtvis godkännas av hyresnämnden och gäller under en tidsbegränsad period. För att det ska godkännas måste det dock finnas särskilda skäl och dessa ska anges i dokumentet. Vanliga skäl är att huset ska rivas eller genomgå en större förändring eller att hyresvärden har planer att förändra användningsområdet för lokalen.

Behöver du en partner som kan hjälpa dig med juridiska frågor i ditt företag är du självklart välkommen att kontakta oss för rådgivning.