Vad är utmätning?

Om gäldenären har fått sin skuld fastställd i en exekutionstitel, kan Kronofogden göra en utredning för att se vilka av gäldenärens tillgångar som kan utmätas. Utmätning betyder att Kronofogden har beslutat att en del av den skuldsattes egendom ska användas för att få in pengar att betala skulden med.

Beneficieegendom

Vid en utmätning är huvudregeln att alla gäldenärens tillgångar av värde får utmätas. Undantaget till detta är dock vissa tillgångar som inte får utmätas med hänsyn till gäldenärens behov, så kallad beneficieegendom.

En bostadsrätt vilken gäldenären använder som stadigvarande bostad utgör som utgångspunkt beneficieegendom. Något motsvarande skydd finns inte vid utmätning av till exempel en villa. Regeln om att en bostadsrätt utgör beneficieegendom gäller dock endast under vissa förutsättningar och utmätning ska som utgångspunkt ske om bostadsrättens värde är så högt att det vore oskäligt att undanta bostadsrätten från utmätning.

Vid uppkomsten av huvudregeln representerade en normal bostadsrätt relativt begränsade värden i jämförelse med andra boenden, exempelvis villa. För många har därför bostadsrätt varit ett mindre kostsamt alternativ till andra former av boenden. Utvecklingen på bostadsmarknaden har de senaste åren lett till att priserna på bostadsrätter dock har ökat kraftigt. Den skälighetsbedömning som Kronofogdemyndigheten ska genomföra i samband med utmätning av bostadsrätt har, särskilt i storstadsområden, därför blivit alltmer avancerad i takt med att priserna på bostadsrätter har ökat.

Vad menas egentligen med att bostadsrättens värde är så högt att det vore oskäligt att undanta bostadsrätten från utmätning? Man brukar benämna detta som att utmätningsfriheten inte gäller bostadsrätter med betydande värden, dvs att en bostadsrätt med ett betydande värde inte kan undantas från utmätning även om gäldenären anses ha behov av lägenheten.

Vad är då ett betydande värde? Om en bostadsrätt har ett marknadsvärde om 300 000 kronor eller mer anses bostadsrätten ha ett betydande värde och det ska som utgångspunkt anses oskäligt att undanta denna från utmätning, trots att det är beneficieegendom. Det spelar ingen roll om bostadsrätten är belånad.

Exempel: En bostadsrätt har ett marknadsvärde om 700 000 kronor och det finns lån på bostadsrätten uppgående till 600 000 kronor. Övervärdet uppgår då till 100 000 kronor (700 000 – 600 000). Trots att övervärdet endast uppgår till 100 000 kronor så ska bostadsrätten omfattas i utmätningen eftersom dess marknadsvärde uppgår till 700 000 kronor och därmed överstiger gränsen för vad som anses vara ett betydande värde.

Utmätning och försäljning av andel i bostadsrätt

Om viss egendom samägs av flera personer, men endast den ene av dem är utsatt för ett exekutivt förfarande, kan Kronofogden normalt sälja hela egendomen. Detta följer av den så kallade indragningsregeln. Indragningsregeln innebär inte att man blir ansvarig för någon annans skulder, utan att hela egendomen kan säljas tvångsvis av Kronofogden. Detta motiveras bland annat av att det är lättare att uppnå ett högt försäljningspris om hela egendomen säljs än om endast en del av den säljs.

Indragningsregeln gäller inte för bostadsrätter. Skälet är att bostadsrätter har ansetts ha så låga värden att bostadsrättshavarnas behov av att kunna känna trygghet till sin bostad har gått före borgenärernas intressen. Detta innebär att endast den skuldsattes andel av en samägd bostadsrätt med betydande värde kan bli föremål för utmätning. Detta medför en del praktiska och ekonomiska problem. Man ska dels hitta en köpare som är villig att köpa en viss andel av en bostadsrätt, dels få denna köpare att betala ett marknadsmässigt pris för andelen.

Ny praxis

I ett avgörande från Högsta domstolen så sent som år 2015 ändrades detta. Högsta domstolen slog fast att om en bostadsrätt samägs, och där bara den ena ägaren är föremål för utmätning, kan även de skuldfria ägarnas andelar säljas exekutivt. Vid försäljning kommer således de icke skuldsatta bostadsrättshavarna att erhålla pengar motsvarande sin del av försäljningslikviden, men bostadsrätten går alltså förlorad genom utmätningen av den skuldsattes andel.

Om du har frågor om bostadsrätt eller andra typer av fastighetsrelaterade frågor kontakta oss på Alektum Group Legal så hjälper vi dig!