Överlåtelseförbudet

Som utgångspunkt får en hyresgäst inte överlåta sitt hyreskontrakt utan hyresvärdens medgivande. Men som man brukar säga – ingen regel utan undantag. I vissa fall behövs inte hyresvärdens samtycke för att få överlåta sitt hyreskontrakt.

Bodelning och arv

Det första undantaget till huvudregeln utgörs av en sambos eller maka/makes rätt att överta ett hyreskontrakt om denne tilldelats hyresrätten genom bodelning vid separation eller arv vid dödsfall.

I den familjerättsliga lagstiftningen finns angivet under vilka omständigheter en sambo eller maka/make kan få ta över den gemensamma bostaden. Sambon eller makan/maken kommer då att träda in i hyresgästens ställe och hyresvärden får acceptera sin nya hyresgäst. Regeln är unik på det sätt att hyresvärden inte har någon rätt att göra en prövning av den nya hyresgästens lämplighet. Hyresvärdens krav på inkomst eller att hyresgästen har eventuella anmärkningar hos kronofogden har alltså ingen betydelse. Det är dock viktigt att komma ihåg att det inte räcker med att enbart parterna har kommit överens om att lägenheten ska övertas utan det krävs ett beslut från domstolen.

Närstående

Det andra undantaget till huvudregeln är överlåtelse av bostadslägenhet till närstående.

Enligt denna regel är det möjligt för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till förälder, barn eller syskon under förutsättning att parterna varaktigt har sammanbott. I praxis har man sagt att sammanboendet ska beaktas utifrån att man har haft ett gemensamt hushåll och att man har sammanbott under i vart fall 3 år. Hyresvärden ska även skäligen kunna nöja sig med den nya hyresgästen. Kriteriet skäligen nöja sig med innebär i princip att den nya hyresgästen ska kunna betala hyran. Skulle hyresvärden neka tillstånd till överlåtelsen kan hyresgästen hänskjuta frågan till hyresnämnden för prövning. Närståenderegeln kan tillämpas när det är fråga om sambor och makar, men den syftar snarare till att fånga upp andra familjemedlemmars rätt till att överta ett hyreskontrakt.

Övertagande utan separation

Det tredje undantaget innebär att en sambo eller maka/make har möjlighet att överta hyresrätten utan att parterna separerar eller att den ena av sambon eller makarna avlider.

Om hyresgästen säger upp hyreskontraktet har en sambo eller maka/make rätt att överta hyreskontraktet under förutsättning att denne är bosatt i lägenheten och hyresvärden skäligen kan nöja sig med denne som hyresgäst. Även här är en förutsättning att hyresvärden skäligen ska kunna nöja sig med den nya hyresgästen. Skäligen nöja sig med innebär även här i princip att sambon eller makan/maken ska kunna betala hyran. Regeln är förmånlig för en sambo eller maka/make då rätten att överta ett hyreskontrakt även gäller vid det fall hyresvärden sagt upp hyresgästen på grund av till exempel obetalda hyror, vanvård eller störningar. Skyddet innebär att sambo eller maka/make inte ska behöva lida genom att hyreskontraktet upphör för det fall hyresgästen missköter sig.

Vill du veta mer om bostadshyra eller behöver du rådgivning i hyresrelaterade ärenden? Kontakta oss på Alektum Group Legal så hjälper vi dig!