Enligt reglerna i hyreslagen är huvudregeln att lokalhyran ska vara till beloppet bestämd. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lokalens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller el eller VA-avgifter. Syftet med huvudregeln är att hyresgästen enkelt ska kunna få en uppfattning om hur stor dennes hyreskostnader kommer vara framöver. Rättsläget har varit splittrat i lokalhyressammanhang jämfört med det läge som råder för bostadshyresgäster, där reglerna är tydligare.

Hyran för lokaler knyts ofta till ett index så att hyran justeras upp i takt med indexet, utan omförhandling mellan parterna. Detta är en av de vanligaste beräkningsgrunderna. Men även andra grunder för att justera hyran har godtagits vilket ställdes på sin spets år 2016 i det så kallade Rodamco Arninge-målet.

Otydligt avtalsvillkor oskäligt

Rodamco Arninge-målet handlar om att ägaren till ett köpcentrum sade upp en lokalhyresgäst under våren 2013 för villkorsändring. Lokalhyresgästen hade haft en lokal i fastigheten sedan mitten på 90-talet. Ärendet handlades i hyresnämnden där hyresvärden i sitt förslag till förlängning angav som krav till förlängning att ”Hyresgästen ska till Hyresvärden såsom tillägg[…]erlägga ersättning för på lokalen belöpande andel av Hyresvärdens totala faktiska kostnader för Centrumet, inkl. tex. gemensamma utrymmen och lokaler…”

När det gäller villkor om hyrestillägg som innebär att hyresgästen ska betala lokalens andel av kostnaderna för driften av köpcentrumet uttalade hovrätten att ett sådant villkor generellt sett i och för sig inte kan anses strida mot hyreslagen. Frågan blev dock huruvida villkoret var så pass precist som krävs för att hyresgästen ska kunna få en uppfattning om sina hyreskostnader.

Hovrätten ansåg att villkorets utformning var alltför allmänt hållet för att hyresgästen ens ska få en ungefärlig uppfattning om vilka kostnader som ingår i hyrestillägget. Mot denna grund bedömde hovrätten att villkoret strider mot hyreslagen och att villkoret därför inte kan anses skäligt eller stämma överens med god sed i hyresförhållanden. Eftersom hyresvärden hade krävt oskäliga villkor för förlängning blev hyresvärden även skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen. Slutsatsen man kan dra av detta är att ett hyrestillägg av denna art i sig är tillåtet, men det krävs att villkoret är såpass tydligt och precist till sin utformning så att hyran ska kunna anses förutsebar.

Vill du veta mer om lokalhyra eller behöver du hjälp med upprättande eller förhandling av lokalhyresavtal? Kontakta oss på Alektum Group Legal så hjälper vi dig!